王順民
中國文化大學社會福利學系教授
中華民國晴天社會福利協會創會理事長
桃園市愛力社會福利協會創會理事長
電子發票愛心碼9595995、9595520

 

前情提要：
當Ｋ型經濟與Ｍ型社會同時出現之際，台灣房市正逐步從過去的整體漲跌循環，進入一個「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代，也就是說，買房購屋者面臨的最大改變是：「買房不再是穩賺，而是選擇題」以及「真正的風險不是買貴，而是買錯。」
對此，桃園市政府全國首創的〈桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例〉草案，並於市政會議審議通過，未來只要是符合資格的家庭，將能以每個月新台幣3萬元的房貸，取得捷運站周邊35坪、3房住宅，但轉售時的價格不得高於原購價，此一可負擔住宅將住宅去商品化，從而降低年輕人買房壓力，並以2030年前提供1,000戶為其目標。

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在一片霧濛濛的森林裡，有一位名為「阿莫」的塔羅占卜師，阿莫她擁有一副神秘的塔羅牌，每張牌都象徵著現代社會中的一個議題，某天，一對年輕的夫妻來到阿莫的小屋，懷抱著對未來居住的憧憬與焦慮，請求她為他們指引方向。

他們說：“我們聽說桃園出現了一種叫『可負擔住宅』的計畫，似乎能讓我們買得起房子，但我們也聽說，房市進入了『大分化時代』，選錯房子可能會深陷泥沼。阿莫小姐，我們該怎麼辦？”

阿莫微笑著，從塔羅牌堆中抽出了三張牌。

第一張牌：正義（The Justice）
阿莫展示了第一張牌，象徵「居住正義」，她說：“這張牌代表桃園市推動的『可負擔住宅』計畫，這是一個試圖打破住宅商品化的努力作為，讓年輕家庭能以合理的代價擁有一個穩定的家。”

阿莫解釋道，這個計畫試圖以『住宅去商品化』為核心理念，透過封閉型市場、價格凍結、轉售限制等機制，來打破房地產作為投資商品的既有觀念和防止炒房，然而，這也意味著購屋者將失去部分財富增值的機會，這不再是一個投資工具，而是要回歸於住房的真正本質，那就是，提供一個安穩的居所，而非是一種投機工具。

“然而，這樣的設計是否真能解決問題？”，阿莫繼續說：“如果只針對特定收入範圍的理想家庭型態，而未能擴大供給，又是否正視到多元家庭形式的存在與需求？此外，這種制度是否會因為執行上的挑戰而淪為某種的虛應形式？”、“市府強調不需動用公帑即可取得房源，但實際上卻是依賴開發業者提供住宅單元，這是否也意味著政策本質上仍需迎合開發商的利益？在這樣的結構中，真正受益的會是那些年輕家庭，還是手上掌握土地與資本資源的少數建商？”

第二張牌：高塔（The Tower）
第二張高塔牌出現時，夫妻倆感到一陣不安，因為，高塔象徵著「危機與重建」，阿莫解釋：“這是一個警告，意指的是房市已經進入『大分化時代』，城市、產品與需求正在被重新定義。選錯房子，如同建造在沙地上的高塔，隨時可能崩塌。”

進入大分化時代，房市不再是「買就賺」，而是「選對才賺」，即使提出像是區域定錨、產品選擇、自住與投資分流、時間策略等建議，但是，這些建議是否真的能夠解決根本問題？畢竟，房地產市場本質上是一個權力與資源高度集中的場域，因此，選擇「產業優勢區」、「交通優勢區」或「成熟生活圈」等購屋選擇條件時，其實是在鼓勵資本進一步向特定區域集中，這種集中效應將不可避免地導致其他地區資源與發展機會的流失，近於加劇區位空間上的不平等。

此外，所謂「避開高總價、高公設比、高供給區產品」的建議，也隱含了一種精英主義思維，這是因為，對於收入較低的群體來說，他們根本無法選擇「稀缺性標的」，更遑論於如何掌握房市的進場時機，無疑地，這種話語體系實際上是在強化一種「贏者全拿」的心理模式，更使得弱勢群體進一步被排除在居住權之外。

“但對於自住者來說，這又是另一個故事啊!”，阿莫補充道：“如果你們選擇的是一個真正適合生活、交通便利且機能完善的地點，那麼，即使市場波動，也能穩步前行。”

第三張牌：節制（The Temperance）
最後一張牌是「節制」，阿莫露出了一抹溫暖的微笑：“這張牌代表平衡與調和，無論是政府、建商還是購屋者，都需要在利益與責任之間找到平衡點。”

阿莫舉例說明，台灣長期以來面臨「居不易」問題，其根源在於土地政策、財富分配不均，以及制度設計的不完善，對此，「阿民」教授曾評論過，「居住正義」不僅是提供一個屋頂，更是關乎到社會公平和世代正義的核心價值。

“如果政府能在土地規劃與供給上做出更大的努力，例如透過公辦都更、增加社會住宅供應，以及更嚴格管理炒房行為，那麼，『可負擔住宅』或許能成為改變遊戲規則的一步”，阿莫說。

後記：選擇與行動
夫妻倆沉思片刻後，問道：“那我們該如何選擇？”

阿莫將三張牌合併指出，你們需要平衡夢想與現實，至於，在選擇居所時，應該要把握以下原則：

1.務實評估需求：不盲目追求大空間或豪華設施，而是選擇符合家庭需求且經濟上可負擔的住宅。
2.關注區域發展：選擇交通便利且生活機能完善的地區，可降低未來生活成本。
3.支持政策執行：參與公共政策討論，監督政府落實居住正義計畫。
4.避免投機心理：推動購屋應以自住為主的認知教育，而非追求短期財富增值。
5.倡導社會變革：支持公共政策的建議，例如增加社會住宅供應、改革土地稅制等。
6.建立多元家庭支持系統：居住政策不應僅侷限於傳統家庭結構，而應涵蓋單身者、年長者、同性伴侶等多元群體，以真正實現居住正義。
7.推動居住法改革：應制定更全面性的居住法，包括限制炒房行為、提高非自住房屋稅率，以及規範租賃市場，來有效抑制房地產市場過度商品化。

最終，他們決定申請桃園市的可負擔住宅計畫，但同時也著手了解其他自住型房屋選項，他們明白，改變需要時間，但每個人的選擇都將成為推動社會進步的一部分。

當夫妻倆離開後，阿莫凝視著手中的塔羅牌喃喃自語：“正義需要勇氣，高塔需要智慧，而節制則需要耐心，我們每個人都是這場寓言中的角色，而這片森林，是我們共同生活的社會。”

阿莫她將塔羅牌重新洗入牌堆，以靜靜等待下一位尋求答案的人。

請記住：家，不應該只是數字上的投資，而是心靈可以安放之處。

（本文的撰寫構思取材中時電子報，2026.04.15：「桃市首創可負擔宅，年輕家庭輕鬆住」、「房市大分化時代來臨，這3類產品恐被市場淘汰」）
（本文並同步刊登在晴天社會福利協會官網）
（本文的著作財產權經王順民授權歡迎轉載）