王順民
中國文化大學社會福利學系教授
中華民國晴天社會福利協會創會理事長
桃園市愛力社會福利協會創會理事長
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近年來，臺灣房屋市場出現了明顯的小宅化趨勢，平均住宅面積從2009年的41.5坪下降至2025年的31.5坪，此一不動產的坪數變化，除了反映房屋價格、人口結構以及家庭組成等變遷意義外，相與對應的居住權挑戰，亦有其嚴肅思辨之必要。

根據內政部不動產資訊平台統計指出，全國住宅買賣移轉的平均面積持續縮小中，從2009年至2025年的這16年期間，縮減幅度一舉少掉10坪，這樣的總坪數縮小趨勢，在六都地區尤為明顯，這其中又以高雄市的平均面積縮減幅度最大，從51.4坪降至31.9坪，無疑地，此一現象的背後，一方面反映的是房屋市場供需的買賣變化，至於，更為深層次的是揭示房價上漲和人口結構變化所帶來的雙重影響。誠然，小宅化的興起歸因，包括多重的因素，像是：

（一）首先，臺灣的房價持續上升，使得許多家庭面臨購房預算的壓力，特別是伴隨著家庭成員數量的減少，單戶家庭的需求，更有轉向於小型住宅的結構性傾斜；

（二）其次，社會結構的變化也促進了小宅化的購屋趨勢，畢竟，隨著子女成年及其家庭動力所出現量縮質變的雙軌趨勢，致使許多家庭選擇適合小家庭居住的大樓產品，尤其是具備管理服務和現代化設施；

（三）最後，土地價格的上漲，使得開發商在新建案中更傾向於壓縮室內空間，藉此控制房屋總價之於高單價、小坪數和室內空間不大的預期心理市場需求。

准此，在這裡的考察真義，直指出來的是小宅化趨勢，並非僅僅是市場供需調節的結果，它更深層地反映土地資源的壟斷性分配以及居住政策的規劃缺陷，職是之故，針對小宅化議題現象所帶來的居住權問題，政府實有必要制定有效的資源配置管理機制，這其中包括：

（一）首先，可考慮推動「居住正義」政策，據以針對收入較低的經濟弱勢家庭或年輕世代族群，提供諸如經濟適用房型或租金補貼等居住權益保障措施；

（二）其次，應重視住房政策的調整，以滿足不同社會階層的需求；

（三）再則，應加強對小宅型產品的市場監管，以防止不合理或聯合壟斷的價格上漲；

（四）此外，可透過土地政策，增加可供開發的土地供應，以降低房價壓力，從而促進住宅市場的健康發展，畢竟，臺灣的土地政策長期以來皆是偏向於商業開發和高密度建設，導致住宅用地供給不足，至於，房地產投資需求旺盛使得房價持續上漲，更是進一步壓縮一般民眾的購屋能力。

連帶地，小宅化現象的背後，亦有其批判性反思之處，這是因為：小宅化反映了當前臺灣社會的結構性問題，尤其是高漲的房價和壓縮的居住空間，已經讓許多家庭感受到生活品質的下降，也就是說，此一現象就不僅是經濟問題，更是一項社會不均的具體顯現，尤其是出現土地及住宅資源的不合理分配，及其所得追不上房價的結構性矛盾。誠然，居住權的缺失可能會導致社會階層的固化，進而加劇社會共融的分化，因此，對於小宅化的批判性反思，就不僅僅需要去關注升斗小民的個體居住狀況，更要從整體社會結構出發，藉此思謀涵蓋可負擔性、適足性及安全性等多重面向的居住權保障措施。

總之，臺灣房屋市場的小宅化現象，既是一項供需媒合的市場法則，也是社會結構變遷的預期性後果，對此，面對房價上漲和人口組成的變遷挑戰時，國家機器應該積極採取措施，來保障每個人都能享有基本的居住權，尤其是如何透過合理的資源配置和政策調整，以有效改善當前的居住環境，畢竟，當代臺灣的住宅市場逐步走向小宅化，其背後反映出來的乃是土地資源分配不均、不動產房價高昂以及勞動所得停滯等多重結構性問題，特別是這其中所糾結少子女化、家庭組成核心化、房價大幅上漲化、室內空間壓縮化以及房屋總價可負擔性等推拉作用，藉此突顯小宅化實質上還是資本積累邏輯對於經濟弱勢民眾基本生活權利的一種侵蝕和剝奪；連帶地，狹窄的空間密度對應於一定的人口密度，更是讓擁有房產的意義，僅淪為狹小空間的居住功能，進而欠缺安身立命的生活品質，更遑論於薪資水準所難以仰望通貨膨脹和不動產漲幅，如此一來，業不樂與居不安的風險意識，便成為不婚、少生的破口所在。

（本文的撰寫構思取材經濟日報，2025.09.23：「愈買愈小！全台買房平均僅31坪，這裡最苦比金融海嘯少了20坪」）
（本文並同步刊登在晴天社會福利協會官網）
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