劉培如
(中國文化大學學士後社工學分班學生)

 

政府從2017年開始在六都推動公共住宅包租代管政策,成效良好,今年(2019年)起擴大推廣到各縣市,新竹市已獲中央1.81億餘元的全額補助,從2019年6月開始,為期3年,提供800戶有需求的低收入戶、弱勢家庭和就業就學青年申請,包括警察、消防等基層人員及一定所得以下者都可提出申請,其中低收入、弱勢家庭佔3成,其餘7成開放一般有需求者申請。低收入戶最高可享5折到7折租金。

公共住宅包租代管政策可分成包租與代管兩種,就是政府委託物業管理公司,由物業管理公司與房屋所有權人、即房東訂定包租或代管契約,由業者對外提供房屋物件給需求者選擇,最高租金以1萬5000元為例,若是包租,物業管理公司每個月需支付房東8折租金、即1萬2000元,房東可委託業者代為管理、也可自行管理。

國稅局官員表示,由於「包租代管」租稅優惠自2018年6月底實施,因此2019年5月報稅首度適用,舉例而言,陳先生去年7月起將房屋出租給包租業2年,每月租金收入3萬元,但可扣除每月租金免稅6000元,且6000元至2萬元部分減除53%,2萬元至3萬元部分減除43%;因此,每月租賃所得為1萬2280元,若以出租6個月計算,陳先生只要申報租賃所得7萬3680元即可。

另外,根據「住宅法」規定,自2017年1月11日起,個人房東將房屋出租給接受租金補貼的房客,享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅;若透過縣市政府核准的租屋服務事業,將房子出租做為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用,除了每月最高1萬元租金收入免稅,可減除的必要損耗及費用可從租金收入的43%提高到60%。

關於政府為了鼓勵房東將空閒住宅「包租代管」,以擴大租賃市場供給,政府也提供租稅優惠,以下從Titmuss的觀點-福利分工的社會福利及財稅福利分析公共住宅包租代管政策:

(一)社會福利:
是指透過中央政府支付的「社會福利」支出,包括直接的行政服務、移轉支出,以及各種以「社會服務」為科目的國庫支出,以及地方政府的住宅計畫。更明確應該說是「福利的公共體系」或「公共福利」之福利。新竹市獲中央1.81億餘元的全額補助,提供800戶有需求的低收入戶、弱勢家庭和就業就學青年申請,包括警察、消防等基層人員及一定所得以下者都可提出申請。低收入戶最高可享5折到7折租金。

(二)財稅福利:
乃指政府利用在繳稅負擔上的優惠或減免,以達到干預的效果,鼓勵人們從事某些有利福利活動,如所得再分配、滿足社會安全需求、經濟安全保障。傳統的稅式給付僅以減稅、免稅的方式為之,近代更為積極的稅式給付更包括退稅。
由於「包租代管」租稅優惠自2018年6月底實施,因此2019年5月報稅首度適用。納稅人若未能提出租賃期間必要損耗及費用時,月租金超過6000元至2萬元部分,得以租金收入53%為必要損耗及費用減除,超過2萬元部分則以43%
減除。

基本上,政府推行公共住宅政府希望幫助在市場上找不到房子的弱勢家庭、老人或特殊境遇家庭和一定所得以下的青年就業就學需求者,積極推展到可供長期照顧服務的社會住宅使用,不過,這項政策只有讓低收入戶最高可享5折到7折租金,低收入、弱勢家庭僅佔3成,房價居高不下的情況下,即使低收入戶最高可享5折到7折租金也不見得能順利申請到公共住宅;再則,推展到可供長期照顧服務的社會住宅使用,應該有專案租金以使長期照顧服務的機構能長期租用公共住宅。

最後,「包租代管」租稅優惠是6000元至2萬元部分減除53%,2萬元至3萬元部分減除43%;真的會讓房東會考慮透過包租代管業者進行租賃空房,但是,房東所提出的空房屋齡高有折舊問題,業者也許會向房東要求折價進而抬高租金賣給房客。就房東而言,將空房轉為公共住宅的租賃,會有房屋硬軟體的修繕及房屋市價會有調漲的空間,政府的輔助款項有限,不見得能將所提出的款項全到位,投資報酬率整體評估還是不高。冀此,政府應提供更完善的公共住宅包租代管政策配套措施,以使房東、房客及業者在公共住宅租賃期間獲得應有的保障。