順民
中國文化大學社會福利學系教授
中華民國晴天社會福利協會創會理事長
桃園市愛力社會福利協會創會理事長
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臺灣於2025年正式邁入超高齡社會，65歲以上人口占比已超過20%，而臺北市更以24.18%的比例居全國之首，尤其是隨著高齡人口的快速增長，長者的租屋困境問題，日益凸顯，這其中包括房東不願出租、短租合約頻繁搬遷以及醫療照護中斷等現象，反映出結構性的社會資源分配不均與政策設計的不足。
一、長者租屋困境的多重成因
1.私人租屋市場的結構性限制：私人租屋市場對於高齡者的歧視性行為，已成為一項普遍的社會現象，房東往往因為擔憂高齡者老化健康問題、無法負擔租金或可能產生的法律糾紛，而拒絕向其出租房屋，除此之外，短租合約以及不合理的保證條件要求，更是加劇了長者的居住不穩定性，這種現象反映了租屋市場經濟中的年齡主義（ageism）和潛在的社會微歧視。
2.供需失衡與資源分配不公：社會住宅本應作為弱勢群體居住保障的重要工具手段，但目前資源供應明顯不足，特別是現行社宅制度採定期租約，並需重新申請或抽籤，對於高齡長者而言，這種不確定性實質上等同於是另外一道的居住風險，畢竟，當需求遠超供給時，要如何在多元弱勢群體間進行公平分配，這已然成為一大挑戰。
3.政策設計與高齡需求的落差：目前的政策設計過於注重「形式公平」，忽視了不同弱勢群體之間需求的差異性，例如，將高齡長者與其他弱勢戶放置於同一評分機制中，雖然看似公平，但實際上卻忽略了長者在健康、行動能力與社會支持方面的特殊挑戰，尤其是頻繁搬遷不僅增加了生活風險，更可能導致醫療照顧中斷及心理壓力升高，這種政策設計與實際需求間的脫節，相迎於超高齡社會的各項加惡性和交織性需求，顯然，國家機器未能有效預見並應對人口結構變遷所帶來的嚴峻挑戰。
二、批判性分析：社宅「終身續住」機制的可行性與影響
誠然，「終身續住」機制作為解決高齡長者租屋困境的一種政策選項，其核心精神乃是在於提供符合條件的高齡者，一種穩定且有尊嚴的居住保障，然而，此舉也引發了多方面的爭議與挑戰。
1.公平性與資源競爭：若允許部分高齡者終身續住，可能會導致其他弱勢群體（如低收入家庭、單親家庭等）在申請社宅時面臨更大的競爭壓力，這種有限公共資源分配的不平衡，進一步激化了不同弱勢群體彼此之間的矛盾，甚或是引發不滿，而無助益於社會整合的情感連帶（social solidarity）。准此，在這裡的針砭真義，點評出來的是，現行政策反映了一種「福利身分化」的邏輯，即將弱勢群體劃分為不同類別，並試圖以統一標準進行資源分配，然而，這種標準化的做法無法有效回應超高齡社會中多元且複雜的需求；連帶地，這種邏輯還可能導致不同弱勢群體之間的競爭與對立，使得原本應該被優先保障的高齡長者反而成為制度中的受害者。
2.資源供應的可持續性：社宅資源有限，若大規模推行終身續住機制，將會對於現有的供應體系造成巨大壓力，更遑論於早已是處於供需失衡的租屋市場，對此，要如何在有限資源下平衡長期保障與短期需求，這乃是租屋政策設計中，亟需解決的核心問題。
3.公共資源效益評估：社宅的設立初衷是為了解決弱勢群體的居住問題，其效益應以最大化公共利益為目標，然而，「終身續住」的機制設計運作，勢必會降低社宅的流動性，使得公共資源效益難以達到最佳和最適化。
三、政策建議：建構多層次支持系統
基於上述分析，高齡長者租屋困境的解決需要從結構性、制度性和操作性層面進行多方位改革。
1.提升社宅供給能力：政府應加速推動社宅興建計畫，並透過公私協力模式吸引民間參與，同時，可考慮引入模組化建築技術，以有效降低建設成本和縮短工期，從而快速增加社會住宅的供給量。
2.建立分層分類的租屋保障機制：在現有評點機制基礎上，可進一步細化分層分類標準的分流處遇，針對高齡長者設立專屬保障機制，例如，針對單身、無子女及健康狀況特殊的長者，以提供優先續租權或延長租期至終老。
3.推動包租代管與租金補貼：除社宅外，政府應加強包租代管與租金補貼政策，以緩解私人租屋市場對高齡者的不友善態度，透過政府介入，可降低房東風險感知，同時也為長者提供更多的選項。
4.強化社會支持網絡與跨部門合作：長者居住問題不僅是住房問題，更涉及醫療、照顧，以及社會心理支持等多方面需求，對此，地方政府應整合社會局、衛生局及非營利組織資源，據以建立跨部門的分工合作機制，藉此提供全方位支持服務體系。
5.推動年齡友善政策與認知教育：面對年齡主義和社會微歧視問題，政府應積極推動年齡友善政策，並透過教育與宣導消除社會偏見，以營造包容、共融的公共環境。
四、結語：從批判到行動
臺灣邁入超高齡社會後，高齡長者的居住需求，已然成為一項重要且緊迫的公共議題，至於，扣緊從私人租屋市場限制、政策設計不足及資源分配不均等角度，進行長者租屋困境的歸因剖析，同時，也擴及到對於「終身續住」機制的批判性反思。
然而，解決長者租屋困境並非僅靠單一政策即可達成，而是需要整體性的制度改革與多方協力，唯有通過全面而深刻的反思，以及具體而可行的行動計畫，才能真正實現一個友善社會，使每一位高齡者都能安享晚年。
（本文的撰寫構思取材中時電子報，2026.01.14：「北市邁入超高齡化，議員籲推社宅終身續住，解決長者租屋困境」）
（本文並同步刊登在晴天社會福利協會官網）
（本文的著作財產權經王順民授權歡迎轉載）
因循現代社會經濟結構變化，買房不再是人生的必定選擇，然而老化及少子女化是我們未來必須面對的難題，因此老人租房的議題變成未來要處理的社會議題，現行房東偏好年輕有穩定收入的租客，對於老年人有厭惡情節，認為其經濟能力及健康狀況是否會使其租屋事業受到影響，尤其老年人也有自然老化死亡的議題要面對，租客過世對於房租行情多少有影響，且處理後事時也會延後出租的期程。但就論租客在世時，老人對於環境要求較多，如電梯、無障礙空間、通勤便利性等議題，政府想提出優惠方案勢必得排擠同為弱勢族群如身心障人士，資源的合理分配也是我們值得思考的議題。
但在台灣，選擇不買房卻可能意味著老後不安,台灣的房屋自有率長期高達八成以上，買房被視為人生必經之路，背負著成家、立業與安老的期待。這種「以房養老」的思維，反映出對未來的不安與對社會安全網的不信任。近年來高房價和物價,年輕人對買房已不再抱希望. 台灣房價所得比高達10.65倍，年輕人購屋比例持續下降，當前20-40歲的租屋世代，可能是台灣史上第一代「大規模無房老年」社會對於45歲以上單身及長者租屋的不友善及台灣長者租屋困難，「不租給長者」的比例非常高，有調查顯示不到 10% 房東願意租給高齡者，甚至有數據顯示僅有不到 5% 願意接納，原因主要是房東擔心長者安全、健康照護責任與管理問題，而這造成大量獨居長者面臨「有錢租不到」的居住困境。在社會住宅方面，也存在長者續租權益受限的問題，政府正研擬改善，但資源分配仍需考量在歐洲許多國家，租屋市場的穩定來自於嚴格的租金管制與充分的租賃保障。
然而現行制度下，社會住宅 僅能居住12年，且無障礙房型比例不足5%，根本無法因應高齡租屋需求。台灣租賃契約平均僅1.5年，穩定性嚴重不足；加上房東普遍反對租客報稅、申請補助，以及隨時可能被賣屋或收回自用的風險，讓「租房終老」在台灣是不可能的事因此台灣需要從制度面進行根本變革。參考國際經驗，至少需要建立三個支柱：租賃契約長期化、租金管制合理化、老年租屋保障具體化。真正的關鍵在於推動租屋市場的健全化，讓居住選擇真正成為一種自由，而不是被迫的決定。與其問「人生為什麼一定要買房」，不如思考「如何讓每個人都能在適合自己的居住方式中安心變老」需從制度與社會觀念雙管齊下：
1.立法禁止年齡歧視：應修法明確定義「租房年齡歧視」違法，並建立申訴機制。
2.擴大社會住宅保障：取消社會住宅12年居住限制、提高無障礙房型比例，並優先保障高齡者。
3.創新租賃模式：推廣「青銀共鄰」、「以服務換住宿」等模式，讓高齡者透過社區服務換取居住空間。
4.風險分擔機制：設立「銀髮租屋保險」分散房東風險，並提供稅賦優惠鼓勵房東接納長者。
當高齡者因年齡被拒於居住門外，當年輕人擔憂自己老後無家可歸，這不僅是個人困境，更是整體社會的失敗。居住權是基本人權，不應因年齡或資產狀況而被剝奪。與其追求「人人有房」的空泛口號，不如建設「人人有適居住所」的務實社會。這需要政府、市場與民間共同協力，打造一個真正包容的居住環境。畢竟，我們都會變老，而今天的租屋困境，可能就是明天的自己。