順民
中國文化大學社會福利學系教授
中華民國晴天社會福利協會創會理事長
桃園市愛力社會福利協會創會理事長
電子發票愛心碼9595995、9595520

臺灣於2025年正式邁入超高齡社會，65歲以上人口占比已超過20%，而臺北市更以24.18%的比例居全國之首，尤其是隨著高齡人口的快速增長，長者的租屋困境問題，日益凸顯，這其中包括房東不願出租、短租合約頻繁搬遷以及醫療照護中斷等現象，反映出結構性的社會資源分配不均與政策設計的不足。

一、長者租屋困境的多重成因
1.私人租屋市場的結構性限制：私人租屋市場對於高齡者的歧視性行為，已成為一項普遍的社會現象，房東往往因為擔憂高齡者老化健康問題、無法負擔租金或可能產生的法律糾紛，而拒絕向其出租房屋，除此之外，短租合約以及不合理的保證條件要求，更是加劇了長者的居住不穩定性，這種現象反映了租屋市場經濟中的年齡主義（ageism）和潛在的社會微歧視。

2.供需失衡與資源分配不公：社會住宅本應作為弱勢群體居住保障的重要工具手段，但目前資源供應明顯不足，特別是現行社宅制度採定期租約，並需重新申請或抽籤，對於高齡長者而言，這種不確定性實質上等同於是另外一道的居住風險，畢竟，當需求遠超供給時，要如何在多元弱勢群體間進行公平分配，這已然成為一大挑戰。

3.政策設計與高齡需求的落差：目前的政策設計過於注重「形式公平」，忽視了不同弱勢群體之間需求的差異性，例如，將高齡長者與其他弱勢戶放置於同一評分機制中，雖然看似公平，但實際上卻忽略了長者在健康、行動能力與社會支持方面的特殊挑戰，尤其是頻繁搬遷不僅增加了生活風險，更可能導致醫療照顧中斷及心理壓力升高，這種政策設計與實際需求間的脫節，相迎於超高齡社會的各項加惡性和交織性需求，顯然，國家機器未能有效預見並應對人口結構變遷所帶來的嚴峻挑戰。

二、批判性分析：社宅「終身續住」機制的可行性與影響
誠然，「終身續住」機制作為解決高齡長者租屋困境的一種政策選項，其核心精神乃是在於提供符合條件的高齡者，一種穩定且有尊嚴的居住保障，然而，此舉也引發了多方面的爭議與挑戰。

1.公平性與資源競爭：若允許部分高齡者終身續住，可能會導致其他弱勢群體（如低收入家庭、單親家庭等）在申請社宅時面臨更大的競爭壓力，這種有限公共資源分配的不平衡，進一步激化了不同弱勢群體彼此之間的矛盾，甚或是引發不滿，而無助益於社會整合的情感連帶（social solidarity）。准此，在這裡的針砭真義，點評出來的是，現行政策反映了一種「福利身分化」的邏輯，即將弱勢群體劃分為不同類別，並試圖以統一標準進行資源分配，然而，這種標準化的做法無法有效回應超高齡社會中多元且複雜的需求；連帶地，這種邏輯還可能導致不同弱勢群體之間的競爭與對立，使得原本應該被優先保障的高齡長者反而成為制度中的受害者。

2.資源供應的可持續性：社宅資源有限，若大規模推行終身續住機制，將會對於現有的供應體系造成巨大壓力，更遑論於早已是處於供需失衡的租屋市場，對此，要如何在有限資源下平衡長期保障與短期需求，這乃是租屋政策設計中，亟需解決的核心問題。

3.公共資源效益評估：社宅的設立初衷是為了解決弱勢群體的居住問題，其效益應以最大化公共利益為目標，然而，「終身續住」的機制設計運作，勢必會降低社宅的流動性，使得公共資源效益難以達到最佳和最適化。

三、政策建議：建構多層次支持系統
基於上述分析，高齡長者租屋困境的解決需要從結構性、制度性和操作性層面進行多方位改革。

1.提升社宅供給能力：政府應加速推動社宅興建計畫，並透過公私協力模式吸引民間參與，同時，可考慮引入模組化建築技術，以有效降低建設成本和縮短工期，從而快速增加社會住宅的供給量。

2.建立分層分類的租屋保障機制：在現有評點機制基礎上，可進一步細化分層分類標準的分流處遇，針對高齡長者設立專屬保障機制，例如，針對單身、無子女及健康狀況特殊的長者，以提供優先續租權或延長租期至終老。

3.推動包租代管與租金補貼：除社宅外，政府應加強包租代管與租金補貼政策，以緩解私人租屋市場對高齡者的不友善態度，透過政府介入，可降低房東風險感知，同時也為長者提供更多的選項。

4.強化社會支持網絡與跨部門合作：長者居住問題不僅是住房問題，更涉及醫療、照顧，以及社會心理支持等多方面需求，對此，地方政府應整合社會局、衛生局及非營利組織資源，據以建立跨部門的分工合作機制，藉此提供全方位支持服務體系。

5.推動年齡友善政策與認知教育：面對年齡主義和社會微歧視問題，政府應積極推動年齡友善政策，並透過教育與宣導消除社會偏見，以營造包容、共融的公共環境。

四、結語：從批判到行動
臺灣邁入超高齡社會後，高齡長者的居住需求，已然成為一項重要且緊迫的公共議題，至於，扣緊從私人租屋市場限制、政策設計不足及資源分配不均等角度，進行長者租屋困境的歸因剖析，同時，也擴及到對於「終身續住」機制的批判性反思。

然而，解決長者租屋困境並非僅靠單一政策即可達成，而是需要整體性的制度改革與多方協力，唯有通過全面而深刻的反思，以及具體而可行的行動計畫，才能真正實現一個友善社會，使每一位高齡者都能安享晚年。

（本文的撰寫構思取材中時電子報，2026.01.14：「北市邁入超高齡化，議員籲推社宅終身續住，解決長者租屋困境」）
（本文並同步刊登在晴天社會福利協會官網）
（本文的著作財產權經王順民授權歡迎轉載）